Izrada elaborata etažiranja odnosno plana posebnih dijelova započinje na zahtjev suvlasnika nekretnine, a temelji se na katastarskim podacima o čestici, izvatku iz zemljišne knjige, izmjeri korisnih površina građevine odnosno izračunatoj korisnoj vrijednosti, podacima o ugovorima o kupoprodaji, građevinskoj i uporabnoj dozvoli. Svi bitni podaci o nekretnini opisuju se u tehničkom opisu koji ima svoje grafičke priloge prema pojedinim etažama s jasno označenim posebnim dijelovima i njezinim pripadajućim dijelovima odnosno pripadcima. Plan posebnih dijelova određene građevine izrađuje se na osnovi utvrđenih podataka za pojedinu nekretninu. Bitno je utvrditi je li nekretnina upisana u zemljišnu knjigu i ucrtana u katastarski operat, posjeduje li građevinsku i uporabnu dozvolu ili je izgrađena prije 15. 2. 1968., a što se dokazuje ishođenjem uvjerenja iz podataka katastarskog operata. Ako je nekretnina ucrtana na katastarskoj čestici, a nije upisana u zemljišnu knjigu, tada je to potrebno prethodno provesti. Ako nekretnina nije upisana i ucrtana u katastarski operat, potrebno je provesti postupak upisa putem ovlaštenog geodeta. (Parcelacijski elaborat kojeg pregleda i ovjeri katastar te jedan primjerak šalje u zemljišnu knjigu.)

U praksi je vrlo često više zgrada izgrađeno na jednoj katastarskoj čestici ili se građevinska čestica sastoji od više katastarskih čestica pa su dijelovi zgrade upisani na jednoj, drugoj, a dio na trećoj čestici. Tada je nužno građevinsku parcelu pretvoriti u jednu katastarsku česticu jer se inače ne može provesti postupak etažiranja. Nigdje zakonski to nije izrijekom navedeno, ali se to može posredno uočiti iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (čl. 73., st. 3.) gdje se govori o "određenoj zemljišnoj čestici". Tome pridonosi i načelo nedjeljivosti.

Posebni se dijelovi nekretnine izračunavaju na temelju korisne površine ili korisne vrijednosti, a to su korisne površine umanjene ili uvećane za određene iznose, a što utvrđuje sud u izvanparničnom postupku. Korisna je površina zakonom definirana kao ukupna podna površina stana ili druge samostalne prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju. Pri izračunavanju korisne površine ne uzimaju se u obzir podrumske i tavanske prostorije koje po svojoj opremi nisu prikladne za stambene ili poslovne svrhe te stubišta, otvoreni balkoni i terase.

Dio elaborata etažiranja predstavlja prijedlog upisa posebnih dijelova građevine kojim se opisuje poseban dio nekretnine izražen postotnim udjelima prema idealnom dijelu stambene građevine. Taj postotni dio služi za izračun suvlasničkih udjela nad zajedničkim dijelovima zgrade. Osim naznake ploštine pojedinoga samostalnog dijela navode se podaci o smještaju u zgradi, ukupnoj površini te pripadajućim dodacima (poput balkona, podrumskog spremišta i sl.), a pridodaju se i podaci o vlasništvu.

Potrebno je da se svi suvlasnici nekretnine očituju o uspostavi vlasništva određenoga posebnog dijela nekretnine, a eventualni se sporovi rješavaju u izvanparničnom postupku. Zakonom je utvrđeno da se vlasništvo posebnog dijela ne može uspostaviti sve dok se precizno ne ustanovi da je određena prostorija samostalna uporabna cjelina. Određeno je da su za utvrđivanje zaduženi županijski uredi za graditeljstvo odnosno odgovarajući ured u gradu Zagrebu, koji za to izdaju potvrdu.

Svi navedeni podaci predstavljaju sadržaj tehničkog opisa nekretnine u planu posebnih dijelova. Način grafičke obrade građevine u planu posebnih dijelova građevine vrlo je različit, od shematskog prikaza građevine do korektnih tehničkih tlocrtnih dispozicija građevine.

Naime, ako građevina ima glavni projekt dovoljno je koristiti se podlogama iz tog projekta, a ako ga nema tada je bitna odluka o načinu prikazivanja radi cjelovitosti, preglednosti i čitanja svih korisnika grafičkog prikaza posebnih i zajedničkih dijelova građevine.

U proteklom su vremenu uočeni mnogi problemi vezani uz postupak etažiranja. Jedni smatraju da su mnogi problemi uzrokovani uopćenim i nepreciznim člancima te nedovoljno jasnim rješenjima u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Vrlo često nije do kraja točno navedeno i propisano tko je za što zadužen i na što se pojedini članak ili stavak odnosi. Vjerojatno je zakonodavac nastojao da se zakon ne mijenja svaki put kada se mijenja vlast i kada se mijenjaju nazivi i nadležnosti pojedinih ministarstava i tijela uprave.

No u izuzetno se mnogo slučajeva događa da katastarska i zemljišna dokumentacija nisu iste. Pritom je mnogo bolja situacija u katastru zemljišta negoli u zemljišnim knjigama, a na području Hrvatske bolje je stanje na sjevernom i istočnom dijelu negoli na području Primorja i Dalmacije.

Nerijetko u katastarskoj evidenciji stoji na čestici ucrtana zgrada, a u gruntovnici na istoj čestici piše – oranica. Tada se radi geodetski elaborat radi međusobnog usklađivanja tih evidencija. (Geodetski snimak parcele i izgrađenog objekta sa usklađenjem površina prije promjene i nakon promjene stanja u obliku Prijavnog lista posebno za katastar, a posebno za zemljišnu knjigu. Predaje se na pregled i ovjeru u katastar koji po ovjeri Prijavni list za zemljišnu knjigu šalje direktno u zemljišnu knjigu na provedbu.)

Nerijetko se utvrdi da zgrada nema ni građevinsku ni uporabnu dozvolu. Štoviše to se događa i sa zgradama u vlasništvu gradova i općina. U takvim su slučajevima oni koji obavljaju etažiranje prisiljeni tragati po prašnjavim arhivima u potrazi za zagubljenim dokumentima. Tek ako su sretne ruke i uspiju pronaći potrebnu, ali zagubljenu dokumentaciju, mogu započeti s poslom. U protivnom se cijeli postupak mora iznova obaviti.

Mnoge višestambene zgrade i danas stoje na zemljištu koje je u inače nepostojećem društvenom vlasništvu, unatoč tome što su svi stanovi otkupljeni.

Prepreka je etažiranju u tome što ti stanovi nemaju pripadajuće zemljište. (Kod provedbe Elaborata etažiranja u zemljišnoj knjizi, društveno vlasništvo se briše i pripada građevini tj. vlasnicima stanova.)

Višestambene zgrade koje i prije izrade elaborata etažiranja imaju upisano vlasništvo pojedinih stanova na polog ugovora u zemljišnoj knjizi, kod izrade elaborata etažiranja za takve zgrade potrebno je izvršiti usklađivanje trenutnog stanja u zemljišnoj knjizi sa elaboratom. Takvim elaboratom etažiranja svim vlasnicima posebnih dijelova pripadaju jednaki suvlasnički dijelovi zgrade (0/0).

Tehnički se dio elaborata obavlja u zgradama premjeravanjem svake prostorije i svake jedinice, nerijetko od podruma do tavana. Naime utvrđeno je da u najvećem broju slučajeva stvarna situacija s prostorijama i položajem zidova znatno odstupa od one koja je prikazana u pronađenoj dokumentaciji. To su najčeće rezultati onih adaptacija za koje nije potrebna posebna građevna dozvola.